「空き家特例を使うためには、売却前に必ず解体しなければならない」

そう思い込んで、解体費用150万円を払う覚悟をしていた私ですが、結果的に解体せずに特例を使うことができました。

その理由は、不動産屋に言われて初めて気づいた**“大きな盲点”**にありました。

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なぜ多くの人が解体が必要だと誤解するのか

相続した空き家を売却する際、多くの人が利用を検討するのが

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」、いわゆる空き家特例です。

この特例には、

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたこと
• 相続後、事業や賃貸、居住に使っていないこと

など、いくつかの要件があります。

その中で特に強調されがちなのが

「耐震基準を満たしていない場合は、解体または耐震改修が必要」

という点です。

税務署の解説やネット記事でも

「古い家＝解体が必要」

と書かれていることが多く、私自身も疑うことなく

「150万円払ってでも解体するしかない」

と思い込んでいました。

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不動産屋に言われて気づいた“盲点”

相続した実家は、築40年以上の木造住宅。

当然、現行の耐震基準は満たしていません。

最初は

「解体して更地にしてから売却 → 特例適用」

という流れしか頭にありませんでした。

そんな中、売却相談で訪れた不動産屋で、こんな一言を言われました。

「これ、売却時点で更地になっていればいいんですよ。

先に解体する必要はないです」

正直、最初は意味がわかりませんでした。

詳しく話を聞くと、空き家特例では

“譲渡（売却）する時点で、建物がない状態”

または

“耐震基準を満たしている状態”

であればよく、

「売主が必ず解体費用を負担しなければならない」

とはどこにも書かれていないのです。

つまり、

• 建物付きのまま売り出す
• 契約条件に「買主が解体する」ことを盛り込む
• 引き渡し時には更地になっている

この形でも、空き家特例の要件を満たす可能性があるということでした。

これは完全に盲点でした。

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さらに盲点だったポイント

もう一つ見落としていたのが、

「解体費用は誰が払うか」よりも「譲渡の形」が重要だという点です。

例えば、

• 売買契約書で
  
  「建物は売主の負担で解体する」
  
  「建物は買主の負担で解体する」
  

どちらであっても、

最終的に建物が除去された状態で引き渡されれば、特例適用の余地がある

ケースがあります。

私は

「特例を使う＝自分で先に解体」

という思い込みで、

150万円を“必要経費”として諦めかけていました。

しかし実際には、

解体費用を価格交渉に織り込む

買主負担に切り替える

といった選択肢もあったのです。

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誰でも使えるわけではない

もちろん、この方法はすべてのケースで使えるわけではありません。

例えば、

• 売却期限（相続から3年後の12月31日）を過ぎている
  
• 相続後に一時的でも賃貸や居住に使ってしまった
  
• 契約内容が要件を満たさない
  

こうした場合は、特例が使えない可能性があります。

また、

税理士の最終確認は必須です。

不動産屋の知識は実務的で非常に役立ちますが、

特例適用の可否を判断するのは税務の専門家です。

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まとめ

今回の経験で強く感じたのは、

「思い込みでお金を使うのが一番もったいない」ということです。

• 空き家特例＝必ず先に解体、ではない
• 解体150万円は回避できる可能性がある
• 売却の形次第で選択肢は大きく変わる

もし相続した実家の売却で

「解体しないと特例は無理だろう」

と考えているなら、

一度、不動産屋と税理士の両方に相談してみてください。

私のように、

150万円払う覚悟をしていたのに、払わずに済む“盲点”

が見つかるかもしれません。