実家の鍵がなくても「特例が使える可能性はある」。ただし条件付き

まず結論からお伝えします。

実家の鍵が手元になくても、一定の条件を満たせば「特例」が使える可能性はあります。

ただし、

「鍵がない＝自動的にアウト」でもなければ、

「鍵がない＝絶対にOK」でもありません。

ポイントは、

“その実家を実質的に管理できているかどうか”

ここを税務署がどう判断するか、です。

そしてこの判断、

ネット検索だけではほぼ答えが出ません。

だから私は（という設定のもと）、

実際に税務署の窓口まで行って確認することにしました。

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なぜ「鍵がない問題」がここまで重要なのか？

理由はシンプルです。

実家の売却や相続でよく使われる、

• 空き家の3,000万円特別控除
• 相続した空き家の特例

これらの制度は、

「誰も住んでいない家」かつ

「適切に管理されていた家」

であることが前提になっているからです。

ここで問題になるのが、鍵。

税務署の視点ではこう考えます。

「鍵がない＝中に入れない

→管理できていない

→放置されていた可能性が高い」

つまり、

鍵がないこと自体が問題なのではなく、

“管理放棄していたのでは？”と疑われること

これが最大のリスクなんです。

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父が亡くなり、実家の鍵が見つからない

ここで、よくある想定ケースを一つ。

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都内在住・50代男性Aさん

地方に住んでいた父が亡くなり、実家を相続。

いざ売却しようとしたところ、

実家の鍵がどこにも見当たらない。

• 仏壇の引き出しにもない
• 金庫にもない
• 親戚に聞いても分からない

業者からはこう言われます。

「鍵がないと、

特例が使えない可能性がありますよ」

焦ったAさん、

ネットで調べるも情報はバラバラ。

そこで意を決して、

管轄の税務署に直接確認しに行くことにしました。

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税務署で実際に聞いた「想定される回答」

税務署の窓口で、Aさんはこう質問します。

「相続した実家の鍵が見つからないのですが、空き家の特例は使えませんか？」

すると、返ってきた答えは意外なものでした。

「鍵がないこと自体だけで、特例が使えないとは判断しません」

「重要なのは、その家を“管理していたと説明できるか”です」

Aさんはさらに突っ込みます。

「管理とは、具体的に何を指しますか？」

• 定期的に敷地を確認していた
• 草刈りや簡単な清掃をしていた
• 郵便物を放置していなかった
• 売却に向けて行動していた

「こうした状況を、書類や説明で示せれば、特例が認められる可能性はあります」

ここでAさん、少しホッとします。

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ただし…「鍵がないまま」は正直おすすめしない理由

とはいえ、

「じゃあ鍵はなくても大丈夫なんだ！」

と安心するのは早すぎます。

なぜなら、

税務署は最終的に“総合判断”をするから。

鍵がない状態だと、

どうしても不利になる場面があります。

• 建物内部の確認ができない
• 修繕・管理の説明が弱くなる
• 「本当に空き家？」と疑われやすい

つまり、

使える可能性はあるけれど、

リスクは確実に上がるということです。

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鍵がない場合にやるべきこと

ここからは、

同じ状況になったときの現実的な対策です。

① 鍵の作成・交換を検討する

費用は数万円かかりますが、

後の税務リスクを考えれば安い投資です。

② 管理状況を説明できる資料を残す

• 写真（外観・敷地）
• 草刈り・清掃の記録
• 不動産会社とのやり取り

これらは、「管理していた証拠」として役立ちます。

③ 早めに専門家へ相談する

税理士・不動産会社・空き家整理の専門家など、

第三者の関与があると説明力が一気に上がります。

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鍵がなくても可能性はある。でも、備えた人が一番得をする

最後に、もう一度まとめます。

• 実家の鍵がなくても、特例が使える可能性はある
• ただし「管理していた説明」が必須
• 鍵がないまま進めるのはリスクが高い
• 事前準備と相談で、結果は大きく変わる

実家の問題って、

ある日突然、容赦なく降ってきます。

そのときに、

「知らなかった…」で数百万円損するか、

「調べておいてよかった」と胸をなでおろすか。

分かれ道は、

今日この情報を知ったかどうか

それだけかもしれません。

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もし今、

• 実家の鍵が見つからない
• 相続や売却を考え始めた
• 何から手をつければいいか分からない

そんな状態なら、一人で抱え込まず、早めに動くことをおすすめします。

未来の自分が、きっと感謝するはずです。